这些置业难题 民法典能解答
发布日期：2020-08-31 16:13 本文作者：豪德律师网 阅读次数：953
购买房屋对市民而言是一件大事。刚被盘活的烂尾楼能不能买?房屋居住权是怎么回事?8月23日,山东豪德(济南)律师事务所的李豪律师根据民法典中的条文对这些问题进行了解答。
案例①
市民王先生想购买几间商铺,可以出租也可以自己使用。但商铺的建设用地使用权一般是40年,比起住宅用地的70年差距不小,而且不确定在建设用地使用权到期后的权利如何保障。王先生想知道,关于商铺产权问题法律对此有何规定?
【解析】
商业用地的使用权一般是40年,但这并不代表是“小产权房”。所谓的“小产权房”,是指未办理相应证照、未缴纳土地出让金、不具备办理产权登记条件的房屋,一般指农村集体土地上建造的房屋。而商铺则是在国有建设用地上建造的用于商业经营的房屋,不仅土地性质不同,房屋的用途也不同。正规的商铺是可以办理不动产权证的。
至于建设用地使用权到期后的问题,民法典给出了明确且富有保障的答案。民法典第三百五十九条规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。但就续期费用上,分具体情况而定。根据规定,续期费用有的仍需缴纳,有的会减免。不存在到期后产权消失的问题。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
可以看出,根据土地用途的不同,使用权届满后的权利保障也不同。住宅使用权届满后即自动续期,但非住宅则不同。
对非住宅建设用地使用权期限届满的续期问题,没有规定自动续期,仅规定依照法律规定办理。这就要依据使用权期间届满时我国的《土地管理法》的法律规定办理。同时,还规定了非住宅建设用地使用权期限届满时,该土地上的房屋以及其他不动产归属进行确定的规则。
案例②
市民杨女士看中市中心一处小区的房子,但杨女士听说该项目是刚被“盘活”的“烂尾楼”,项目停工近十年,价格却比周边高出不少。而且,朋友都说房子的“地皮”是有使用年限的,这样白白耽误将近十年的时间不合算,不建议购买。杨女士想知道,“烂尾楼”到底能不能转让?房屋的使用年限是多长,从什么时间起算?
【解析】
建造建筑物、构筑物所占用的土地我们称之为建设用地,一般指国有建设用地。根据民法典第三百五十四条的规定:建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采用书面形式订立相应的合同。
也就是说,建设用地使用权是可以转让的,而且建设用地使用权是随地上建筑物一并转让。所以,杨女士不必担心项目转让的问题。
其次,建设用地相对应的使用年限即建设用地使用权。虽然建设用地使用权可以转让,但是,转让合同约定的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,建设用地使用权出让的最高年限为:居住用地70年。以建设用地使用权出让合同中载明的期限为准,一般以签订出让合同并缴纳土地出让金作为起算节点。
“像杨女士看好的这个小区的房子,建设用地使用权的剩余期限最多也就60年,但比起周边楼盘,价位明显高出不少。”李豪提醒,在购买类似的房产时,应当充分考虑建设用地使用权剩余年限对房屋和房价的影响,注重性价比,选择定价合理的房屋。
案例③
市民王先生早年丧偶,因身体原因一直由保姆张女士照顾。王先生非常感激张女士,便在生前书立遗嘱,离世后张女士可一直住在自己的房屋中,不必搬走。王先生去世后,其子女要求张女士立刻搬离王先生的房屋。这种情况下,法律会支持张女士继续居住在王先生生前所有的房屋内吗?未经张女士的同意,房屋的继承人能将该房屋另行出租吗?
【解析】
民法典第十四章创设性规定了居住权的内容。依据第三百六十六条规定:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
从字面意思来看,居住权与租赁权类似。但与租赁权不同的是,除非对居住有明确的收费约定,否则居住权是无偿设立的,居住权人无需向房屋权利人交纳费用。而且,设立居住权应当向登记机构申请居住权登记,以书面的形式将居住权确立,从而与租赁权区分开来。
案例中,张女士依据王先生的遗嘱取得该房屋的居住权,王先生的子女无权要求张女士搬离。但前提是,张女士应当及时办理居住权登记方可将该权利确立。“对于这一点,是需要重点关注的。”李豪说,如果合同或遗嘱中约定了居住权,但居住权人未及时到登记机构进行居住权登记的,则不享有居住权。
另外,居住权不得转让、继承。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。除非事先有明确约定或者经居住权人同意,一旦设立居住权,相应房屋不得另行出租。结合案例,如张女士及时办理了居住权登记,未经她的同意,王先生的子女在继承该房屋后亦不得擅自将房屋出租他人、不得侵犯张女士于该房屋项下的居住权。
李豪表示,民法典中居住权的设立,将对市民的日常生活产生较大影响,比如在二手房买卖或房屋租赁时,除进行常规调查外,还应当提前查询该房屋是否已登记居住权,竞拍房屋时同样需要注意该类问题。此外,婚前财产约定、以房养老、公租房屋等,均有应用居住权的空间和可能。
