前言
老张做施工，好不容易熬到项目竣工，工程款却迟迟没着落。找到律师的第一句话就是：“我听说工程款有优先受偿权，还能用吗？”
律师问：“工程什么时候竣工的？”
“2023 年 6 月。”
“现在都 2025 年了，之前主张过优先受偿权吗？”
老张一下愣住了：“我以为这权利一直都在……”
这样的对话，在施工人身上经常上演。不少施工企业老板、项目经理，辛辛苦苦干完工程，却因为对优先受偿权的期限规则一知半解，白白丢掉了最有力的维权武器。更关键的是，很多人还不知道，这个期限的规则已经发生了重大变化。
今天，我们就把这个问题讲清楚。
一
期限从6个月变18个月
你还在用旧规则吗？
建设工程价款优先受偿权，简单说就是：当发包人欠你工程款时，你对这个工程折价或拍卖的价款，享有比抵押权和其他债权更优先的受偿权利。这是民法典第807条赋予承包人的法定权利，也是施工企业最重要的债权保障。
但这个权利不是永久的，它有行使期限。
很多人脑子里还停留在旧规则——6个月。实际上，这个期限已经经历了三次变化：
2002年，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第四条规定，优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算。
2019年，《建设工程施工合同司法解释（二）》（法释〔2018〕20号）第22条将起算点从“竣工之日”改成了“应付款之日”，但期限仍然是6个月。
2021年1月1日，现行有效的《建设工程施工合同司法解释（一）》（法释〔2020〕25号）第41条正式将期限延长为18个月，起算点维持“应付款之日”不变。该条文规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
请注意，这里写的是“最长不得超过十八个月”，也就是说，合理期限可能短于18个月，但上限是18个月。对于施工企业而言，18个月是最后的红线。
从6个月到18个月，立法显然考虑到了建筑行业结算周期长的现实，给了承包人更充裕的时间。但问题在于，如果你不知道这个变化，要么还以为只有6个月而仓促行事，要么以为权利一直存在而错失良机。
二
起算点不是竣工之日
是应付款之日
比期限延长更重要的变化，是起算点。
旧规则下，优先受偿权自“竣工之日”起算。这个规则在实践中造成了极大的不公——很多工程完工后长期不结算，6个月一晃就过去了，承包人连欠多少钱都还没搞清楚，优先受偿权就已经过期。
2019年司法解释二将起算点改为“应付款之日”，这是对承包人权利的重大保护。现行司法解释一延续了这一规则。
但是，“应付款之日”到底怎么确定？这才是实务中最容易出错的地方。
很多人习惯性地认为，工程竣工了，应付款之日就是竣工之日。这个理解是错的。竣工之日和应付款之日可能完全不同。比如，合同约定竣工后6个月内完成结算并付款，那么应付款之日显然不是竣工当天，而是结算完成后应付工程款的那一天。
那“应付款之日”到底怎么算？这就要看合同有没有约定。
三
不同情形下
应付款之日怎么确定
实践中，确定“应付款之日”可以分为两大类情形：
01
第一类：合同对付款时间
有明确约定。
这种情形最简单，应付款之日就是合同约定的付款日期。比如合同约定“竣工验收合格后30日内付至97%”，那竣工验收合格后第30日就是应付款之日。再比如合同约定“结算审计完成后15日内付至审定造价的97%”，则结算审计完成后的第15日才是应付款之日。
02
第二类：合同对付款时间
没有约定或者约定不明。
这种情况在实务中更为常见，特别是大量存在的口头协议、条款粗糙的简易合同。对此，《建工司法解释一》第27条给出了明确的规则：
建设工程已实际交付的，应付款时间为交付之日。工程交了，发包人已经实际占有使用了，不管结没结算，交付之日就是起算点。这一条的逻辑很清楚——工程都给你用了，你就该付钱了。
建设工程没有交付的，应付款时间为提交竣工结算文件之日。 工程还没交付，但承包人已经把结算资料提交上去了，说明承包人已经尽到了配合结算的义务，从提交结算文件之日起开始计算。
建设工程未交付，工程价款也未结算的，应付款时间为当事人起诉之日。 这是兜底条款。工程既没有交付，也没有完成结算，双方僵在那里，直到承包人起诉的那一刻，才触发应付款义务。
四
超过期限，权利消灭
优先受偿权的期限，在法律性质上属于除斥期间。
什么意思？跟诉讼时效不一样。诉讼时效过了，你起诉对方抗辩，法院不支持你，但权利本身还在；而除斥期间过了，权利直接消灭，不存在中断、中止或延长的问题。
这就意味着，18个月的期限一旦届满，你的优先受偿权就彻底没了。不管你有没有主张过，不管发包人有没有承认过，都不影响权利消灭的法律后果。
在实务中有太多这种情况：施工企业明明享有优先受偿权，但因为拖延、观望、不了解规则，等反应过来的时候，权利已经灰飞烟灭。
五
行使方式不止起诉一条路
说到这里，可能有人会问：18个月内必须起诉吗？
不一定。最高法院指导案例171号——中天建设集团诉河南恒和置业案，就给出了明确的答案。该案裁判要点指出：承包人向执行法院主张优先受偿权，视为依法行使了该权利；优先受偿权的行使方式不限于诉讼，承包人在执行程序中主张优先受偿权的，同样产生行使的效力。
这就意味着，在18个月的期限内，你可以通过起诉主张，可以在仲裁中主张，也可以在执行程序中向法院主张优先受偿权。但无论如何，你必须有明确的行使行为，而且必须留下证据。
六
给施工企业的实操建议
讲完了规则，最后给施工人们几条切实可行的建议：
第一，建立期限预警机制。 从工程完工或交付之日起，设立18个月倒计时提醒。不要等到最后一刻才行动，给自己留出充分的准备时间。
第二，准确识别起算点。 不要简单用竣工日期作为起算点。仔细审查合同付款条款，结合工程是否交付、是否结算等实际情况，准确判断应付款之日。拿不准的时候，尽早咨询专业律师。
第三，积极行使权利并留痕。 在期限内通过书面函件、起诉、仲裁或执行主张等方式明确主张优先受偿权，并保存好所有证据。沉默和等待，是优先受偿权最大的敌人。
第四，不要因为结算未完成就放弃主张。 结算未完成不等于不能主张优先受偿权。即使结算尚未完成，你依然可以在已确定部分的工程款范围内主张优先受偿权，待结算完成后再补充主张。
结语
工程款优先受偿权，是法律给施工企业的一把利剑。但利剑有保质期，18个月就是最后期限。算对了时间，剑在手；算错了时间，剑归鞘。
希望每一位工程人都不会因为期限问题，丢掉本该属于自己的权利。
作者简介
张璐琪
业务专长:婚姻家事、劳动纠纷、建设工程
参与办理了多起服务合同纠纷、民间借贷纠纷、劳动争议、婚姻家事纠纷，积累了较多的诉讼以及调解经验。注重情理法融合，善于通过谈判、调解与诉讼相结合的方式，为当事人争取最大化的合法权益。