为民间借贷设定担保而签订的房屋买卖合同效力 ——魏某诉靳某房屋买卖合同纠纷

【案件基本信息】
1、案由：房屋买卖合同纠纷
2、当事人：
  原告（被上诉人）：魏某
  被告（上诉人）：靳某
【基本案情】
2013年11月27日，魏某与靳某签订《房屋买卖合同》，约定：“1、卖方（甲方）魏某同意将坐落于某某市某某区南某某家园10号楼4单元xx号（产权人：魏某）所有权处分的房产出售给买方（乙方）靳某。房屋建筑面积85.26平方米，房地产权证目前开发商还没有办理下来，约定等房产证下来的时候甲方自愿无条件配合乙方办理交接过户等后续问题。甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产所有权人同意出售。同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理费、水电、有线、通信费及任何该房产使用所产生的费用。乙方对本房屋房产证未办理完成的事实以及对甲方所出售的房屋充分了解，乙方自愿购买以上房屋。2、成交价格为总价人民币壹佰陆拾万元整，¥1600000，并于当日一次付清。3、办理过户应在接到书面通知之日起30日内与甲方共同到房管局完成产权过户……合同中还约定了其他内容。”合同后有双方签字捺印。合同后显示的签订时间为2015年1月1日。
2013年11月27日，魏某与靳某签订《房产抵押合同》，约定：“抵押人（借款人）：魏某，抵押权人（出借人）：靳某”。为确保2013年11月27日签订的房屋抵押合同（以下简称主合同）的履行，抵押人（以下简称甲方）愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人（以下简称乙方）经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押。1、甲方用作抵押的房产为某某市某地产开发总公司开发的某某家园回迁楼房屋一套，坐落于某某市某某区，某某家园10号楼4单元XX号，建筑面积85.26平方米，产权人：魏某。2、根据主合同，甲乙双方确认债务人微微某。抵押期限自2013年11月27日至2015年1月1日。3、经双方评估，上述房地产价值为人民币壹佰陆拾万元整……6、抵押房地产现由甲方无偿使用，若合同到期未能还款，甲方必须无条件配合乙方办理交接过户等房屋后续手续。甲方在抵押期间对其抵押的房产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的监督检查……”合同后有双方签字捺印。合同后显示的签订时间为2013年11月27日。
另查，庭审中双方均认可涉案房屋属于回迁房，尚未办理先关权属证明。
庭审中被告靳某向法庭提交银行流水明细，证明原告魏某从其处借得160万元，原告魏某认为银行流水明细系被告取现消费，与自己没有关系；庭审中被告靳某向法庭提交收条，证明原告已收到购房款160万元，原告魏某对收条内容不予认可，但认可收条上系本人签字及捺印。
【案件焦点】
当事人签订房屋买卖合同为民间借贷合同设定担保，借款到期后借款人不能还款，借款人要求确认合同无效的，该如何处理。
【法院裁判要旨】
人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”
本案的争议焦点系房屋买卖合同的效力问题，魏某与靳某在同日分别签订了《房屋买卖合同》和《房产抵押合同》，双方签订房屋买卖合同的真实目的系将房屋作为借款的担保，因此房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式，该合同虽以成立，但属于借款人与出借人在债务履行期届满前，变现约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同，原、被告双方产生的纠纷应按借贷合同关系处理。现魏某要求确认《房屋买卖合同》无效，其主张符合法律规定，本院予以支持。人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
原告魏某与被告靳某于2013年11月27日签订的《房屋买卖合同》无效。
靳某不服一审判决，提出上诉。中级人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，通过审查当事人提交的《房屋买卖合同》、《房产抵押合同》《欠条》以及其他证据材料并结合双方的陈述意见，靳某对于与魏某之间存在民间借贷法律关系已完成相应的举证责任。魏某主张的签订《房屋买卖合同》、《房产抵押合同》《欠条》系为了帮助应付靳某妻子的抗辩意见，与本院查明的事实不符，也有违日常生活经验法则，本院不予采信。综合全案事实，双方签订《房屋买卖合同》的真实意思表示系为民间借贷提供担保，而不是通过支付正常交易对价取得诉争房屋。据此，本案的基础法律关系应为民间借贷关系。一审法院仅依据当事人主张的房屋买卖法律关系进而审理本案有误，本院予以纠正。中级人民法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，作出如下裁定：

• 撤销某某区人民法院一审民事判决书；
• 驳回魏某的起诉。