二手房交易中卖方故意违约，影响守约方赔偿房屋涨价损失 ——吴某、陈某诉晋某、钟某房屋买卖合同案

【案件基本信息】
1、案由：房屋买卖合同纠纷

1. 当事人

原告：吴某、陈某
被告：晋某、钟某
【基本案情】
原告吴某、陈某与被告晋某、钟某、第三人卓宇公司于2017年7月4日签订《房屋买卖合同》，约定二被告将其所有的位于某某市某某区某某街29号1栋4单元2层XX号房屋卖给原告，房屋总价415000元，建筑面积88.78平方米，单价为4674元。合同载明付款方式为首付30%，其余部分通过银行按揭贷款方式进行支付。合同同时约定双方应当在2017年9月30日前向卓宇公司交齐相关证件办理房屋过户手续。合同签订当天，原告向被告支付了定金3万元，后被告晋某告知吴某夫妇不再出售该房屋，并将该房屋于2017年9月27日到某某区不动产登记中心办理了抵押登记，抵押给案外人钟某某。案件审理过程中，法院根据到相关房屋中介机构走访了解及第三人的陈述，2017年9月至2017年10月中旬，该地段同等条件房屋的交易均价为5500元/平方米。
【法院裁判要旨】
法院经审理认为：原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同各方当事人均应共同遵守。原告按约给付了定金，然被告明确向原告表示不再出售，且也未按照合同约定及时准备好办理过户登记的相关材料，也未在征得原告同意的情况下将涉案房屋抵押登记给案外人钟某某，导致房屋交易受阻，二被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。故对于原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及双倍返还定金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。本案中原告与被告签订买卖合同的房屋单价为4674元/平方米，由于二被告的原因导致房屋交易最终不能成就，而目前该地段同类型房屋的成交均价为没平方米5500元，故对该部分差价损失二被告也应承担赔偿责任，但赔偿损失的数额与定金的总额不应超出原告因此次违约造成的实际损失。
据此，本院作出判决如下：

• 解除原告吴某、陈某与被告晋某、钟某签订的《房屋买卖合同》；
• 被告晋某、钟某向原告吴某、陈某返还双倍定金60000元；
• 被告晋某、钟某赔偿原告吴某、陈某损失43332元。