农村房屋买卖合同效力认定 ——洪某灿诉蔡某玲、蔡某善确认合同无效案

【案件基本信息】

1. 案由：确认合同无效纠纷
2. 当事人

原告：洪某灿
被告：蔡某玲、蔡某善
【基本案情】
洪某灿系洪某文、蔡某女（两人均已亡故）的独生子。洪某文、蔡谋女生前在某某市某某镇镇某某村建有2件间二层楼房和1间平屋，且在该房屋后面有承包田地0.109亩。为了自己晚年的生活方便，洪某文、蔡某女（约在2003年）将2间二层楼房房屋中的西灿头一间及屋后承包地0.07亩借与蔡某玲、蔡某善使用，交换条件是二人免费向洪某文、蔡某女提供自来水和蔬菜。洪某文于2015年2月28日亡故、蔡某女于2015年10月7日亡故。此后，洪某灿欲收回父母借给蔡某玲、蔡某善使用的房屋和承包地未果。洪某灿认为蔡某玲、蔡某善所出具的房屋买卖契约系洪某文、蔡某女在受诱骗情况下由他人执笔所立，并非洪某文。蔡某女的真实意思表示，且蔡某玲没有签名同意、没有支付交易款，故该房屋买卖契约没有法律效力。案件审理过程中洪某灿撤回与承包地有关的诉讼请求。蔡某玲、蔡某善认为洪某文、蔡某女已将诉争房屋及土地出卖给其二人，并签订了房屋买卖契约，交付了购房款，该房屋买卖合同成立且生效，蔡某玲、蔡某善二人已按照约定为洪某文、蔡某女提供了自来水和蔬菜，并未违约。诉争房屋系其二人所有，且洪某灿并非合同当事人无权要求返还。
【案件焦点】

1. 洪某灿并非登记的房屋所有权人，其能否作为原告提起确认合同无效之诉；
2. 签订的农村房屋买卖合同是否具有无效的情形。

【法院裁判要旨】
法院经审理认为：我国农村宅基地所有权属于农民集体，宅基地具有“一户一宅、面积法定、主体特定”等特征，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，其转让和流通受到严格的限制。我国房屋转让实行“房地一致”的原则，故本案诉争房产的转让必然导致宅基地使用权的转让。宅基地的使用权属于房屋所有人，建造在宅基地上的房屋属公民个人所有，可以继承。洪某灿享有继承洪某文、蔡某女所有的房屋的权利，也享有使用房屋所占的宅基地的权利。而洪某文、蔡某女与蔡某玲所签订的农村房屋买卖合同效力必然会对洪某灿所实际享有的权利以及承担的实体义务产生影响，故洪某灿的主体适格。
洪某文、蔡某女诉争房屋以5000元价格出卖给同一集体经济组织成员被告蔡某玲，并签订农村房屋买卖合同，款项已实际交付。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转，因此该合同未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定该合同成立且生效。该房屋转让后，由蔡某玲。蔡某善修缮并居住使用至今，一堆房屋形成了稳定的占有关系，当事人之间应践行诚实守信原则，其交易安全应受法律保护。
人民法院依照《中华人共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款和第四款规定，作出如下判决：
驳回原告洪某灿的诉讼请求。